収支について

事業計画通りの利回りになる?
ほぼ事業計画通りに回っております。
開業1ヶ月目からの埋まっていない期間も含めたシュミレーションを元に算出しており、稼動上昇率も低く設定しております。
出店計画の精度は?
約250店舗のサンプルを元に、プラス・マイナスの要因を抽出し、相関関係を見ています。
公共データとマーケティングソフトによる商圏データ、専門マーケターによる実査データを総合的に点数化しております。出店するたびに精度が高くなっており、現状事業計画どおり、各店の業績が推移しております。
稼働率は安定するか?
月に1件~3件の契約数を獲得する事業ですので、物件規模によって変動しますが、安定稼動に達するまでに1年程かかります。
また、長期契約者の割合も徐々に増えていく為、開業から約2年を経過すると安定稼動を実現します。
収納ピットの初期投資は安いのか?
はい、弊社のパーテーション代金は業界最安値水準となっております。
商社などを通すことなく、直に工場と仕様の決定から検品まで行っているからこそ実現できる価格です。これは他社に無い、弊社の強みの1つです。
ランニングで掛かる経費は?
固定費としては、物件賃借料、電気代、ロイヤルティです。
臨時的に発生する費用としては、LED照明の交換や、店舗修繕等のみです。
サブリースプランはあるのか?
現在、サブリースのプランは御座いません。
加盟金は出店する度に必要か?
必要です。加盟金には、物件開発費用や出店費用が含まれています。
よって2店舗目以降も1店舗目同様の作業工数が必要となる為、出店の度に必要となります。
利用者に対しどのようなキャンペーンを行なっているか?
期間限定で料金を下げるキャンペーンを行なうことがあります。
契約頂いた利用者は基本継続利用となります。つまり大切なのは利用者と契約を獲得することです。よって競合店含め一時的に料金を下げ、契約に誘導するキャンペーンを行なっています。
価格設定についてオーナーは関与は可能か?
可能です。
複数出店をご経験をされているオーナー様の中には、開業時に数%値上げしてから募集される方もいらっしゃいます。

資金調達・税金について

資金を金融機関から借り入れて出店する人はいるか?
はい。自己資金50%・借入50%の割合で出店されているケースが多いようです。
また、日本政策金融公庫においての融資が最も多いようです。
リースでは出店できないか?
出来ません。
リースで出店すると、オーナー様の損益分岐点となる稼働率が70%以上まで上がってしまい、資金持ち出しが増えるリスクが高まります。
パーテーションの耐用年数は?
耐用年数としては3年です。
室内で且つ可動式ではないパーテーションですので、パーテーションに負荷がかかりにくく、実際には20年ほど使用できる見込みです。但し、途中で扉の鍵やレバーなどの破損に伴う交換は発生する可能性はあります。
リース会社を用いて出店できないか?
可能です。
リース会社との売買契約等の手続きについても過去対応経験が御座います。
賃料収入は事業所得?不動産所得?
区分所得としては、「不動産所得」となる可能性が高いようです。
荷物を預かることに対して、収益を得ている場合は「事業所得」となり、スペースを貸し出していることに対して、収益を得ている場合は「不動産所得」となるそうです。詳細は顧問税理士様や税務署にご確認頂ければと思います。

リスクについて

業績不振により撤退した店舗はないか?
FC店・直営店共に経営不振による撤退はありません。
弊社で発生したケースはありませんが、例外的な外部環境の変化により店舗を移転する可能性はあります。
盗難の可能性はあるか?
可能性としてはあります。
発生した場合、オーナー様に費用負担は原則として必要ありませんが、道義的な責任を求められる可能性はあります。また屋内型トランクルームの場合、入口には入室履歴が残るセキュリティを設置しており、更には防犯カメラも設置している為、盗難が発生する可能性は限りなく低くなります。
賃貸人から賃料を上げる交渉をされないか?
仲介業者・物件所有者には事業計画を説明の上、賃料交渉をしております。
また、経済事情が大幅に変動しない限り、一方的な賃料改定は成立しにくい傾向にあり、今まで賃料改定を要求されたケースは全250拠点中3拠点のみで、改定に応じることになったケースは1件のみです。(2018年8月時点)
法律の改正などの影響は?
倉庫業を営むことができない市街化調整区域と第1種中高層地域以下での出店は行なっておりません。
また屋外型トランクルーム(コンテナ)については、建築確認申請が必要となるなど、規制が入り始めていますが、屋内型トランクルームの場合は特に法律改正の動きはありません。但し、継続して安定収益を確保することが重要ですので、消防法始め、コンプライアンスを遵守した出店を行なっております。
万が一店舗を移す際の費用は?
過去、撤退や移設経験がありませんが、部材の撤去一式で50万円、現状回復費用で50万円。
おおよそ100万円程と予測しております。
賃貸人から撤退させられることはないか?
借地借家法により賃借人は保護されている為、賃貸人が賃借人を退去させることは容易ではありません。
建物倒壊危機等の正当事由が無ければ賃借人を退去させることは困難です。また賃貸人都合での退去の場合、賃貸人に対し立退料の請求を行なうことになります。
トランクルーム利用者の荷物に損害が発生した場合は?
利用者の荷物に対し、オーナー様が責任を負うことはありません。
道義的な責任を求められ可能性もありますが、躯体起因による問題は賃貸人へ損害費用を請求することになります。また万が一に備えた利用者向けの動産総合保険(PIT会員サービス)を提供しております。
店舗の修繕頻度は?
1年に1回あるか無いかの頻度です。
基本的に照明の交換、扉の鍵故障など軽度なものです。
不法投棄等は出てこないか?
屋外型トランクルームの場合、敷地内にゴミを捨てられる可能性があります。
屋内型トランクルームの場合は、入口に入室履歴が残るセキュリティを設置しており、更には防犯カメラも設置している為、不法投棄が発生する可能性は限りなく低くなります。
滞納者への対応は?
全ての利用者に対し、保証会社の適応を行なっております。
よって滞納者が発生したとしても、保証会社が督促を対応することとなります。
反社会的勢力への対策は?
利用者とトランクルームの利用契約を締結する際、保証会社を適応しております。
その際、事前審査が必要となり、反社会的勢力については審査において非承認となり、ご契約を頂けない仕組みとなっております。

空室物件の活用について

物件を所有していなくても出店できる?
当社が開発した物件をご紹介させて頂きますので、物件をお持ちでなくてもご出店頂くことが可能です。
物件がトランクルームに適しているか無料で見てもらえる?
無料にて対応させて頂きます。
住所、坪数、その他諸条件(エレベーターの有無等)をお知らせ頂ければ、周辺状況踏まえ簡易的にトランクルームに適した物件かを判断致します。出店に適した物件の場合、現地確認等を行い、事業計画書の作成を行なうことも可能です。ただし、詳細図面については、ご契約後の作成となります。
エレベーターが無い場合でも出店できる?
階段物件でも出店は可能です。
但し、利用者への貸出金額を下げる必要があります。しかしながら、階段物件の出店が困難なエリアも御座いますので、詳細についてはご相談下さい。
出店可能な面積は?
おおよそ20坪~60坪がトランクルームの開業に適しています。
但し、過去最小では9坪・最大では90坪近くのものも御座います。
地下でも出店は可能か?
可能ですが、湿気が発生しやすい為、出店可能エリアが限られております。
詳細についてはご相談下さい。

その他

オーナーにはどのような人が多い?
不動産投資家の方が多いです。
一般企業に勤務しながら、ご家族様の名義を用いて、副業として取り組んでおられる方も多くいらっしゃいます。
複数店、出店する人はいるか?
多くの方が複数出店されています。
実際に、20店舗の出店(月のCF300万円超)を目指しておられる方もおられますし、ドミナント出店(特定の地域に集中して出店することで強みを発揮する手法)されている方、節税対策として毎年1件必ずご出店頂いている方もいらっしゃいます。 1店舗当りへの投資を少額に抑えて複数店舗を出店することは、リスク分散や機会損失を防げるメリットがありオススメです。当社としては原則として、まず1店舗ご出店頂き、トランクルーム投資に対してご理解頂き、ご納得頂いた段階で2店舗目の出店を目指して頂いております。
オーナーの業務は?
ほぼ仕事は発生しません。
弊社や弊社提携の不動産会社が、契約事務・店舗内清掃・現地案内・督促・解約手続、クレーム対応など全て代行致します。入金管理はオーナー様のお仕事ですが、保証会社を全利用者に適応している為、入金漏れは発生しません。また、ご希望に応じて、稼働率を早めに高めるために販促活動を行なうことも出来ます。別途費用が発生する販促活動や、店舗修繕などは、オーナー様に意思決定をしていただきます。
トランクルームユーザーはどういう人?
約70%が個人、約30%が法人となります。
個人の場合、バーベキューセットやキャリーケース等のレジャーセットや、扇風機やストーブ等の季節物の器具、更には衣類や布団等をご収納頂いております。法人の場合、書類や飲食店であれば食器や季節物の飾りつけや看板(のぼり)などをご収納頂いております。
滞納者の発生と、督促はどのように行なうのか?
全ての利用者に対し、保証会社の適応を行なっております。
よって滞納者が発生したとしても、保証会社が督促を対応することとなります。
解約は頻繁に発生する?
開業後は、長期契約者、短期契約者共にご利用頂くことになりますが、事業を続けていくと、徐々に長期契約者の割合が増え、安定稼動水準に達すると解約は少なくなります。
関西以外での出店計画はあるか?
現時点では関西以外の出店は計画しておりません。
関西において、十分に需要があること、供給する余地がある為です。
関西以外でオーナーはいるか?
特に東京には多くのオーナー様が在住されており、遠方の方では宮城県や鹿児島県、韓国やシンガポールにお住まいの方もいらっしゃいます。
加盟後、出店までの待ち期間は?
2018年8月時点で30名近くのオーナー様が物件紹介をお待ち頂いております。
よって、ご加盟頂いてから約1年~1年半程お待ち頂いております。
加盟時に連帯保証人は必要か?
ご加盟時に連帯保証人様の設定は不要ですが、物件取得時(賃貸借契約を締結する際)に、基本的には連帯保証人の設定を、物件所有者から求められます。
実際のトランクルーム見学は可能か?
可能です。トランクルーム投資セミナー後に店舗見学会が御座いますので是非ご参加下さい。
また個別面談時においても店舗をご見学頂くことは可能です。
販売促進方法はあるか?
収納ピットサイト内において、キャンペーン活動を行なうことや、チラシポスティング、またリスティング広告において、ページ訪問者数を増加させる施策も有効です。
オーナー自ら販促活動を行なうことはできるか?
可能です。チラシを自ら周辺のマンションに配布されているオーナー様や、店舗に季節ごとの装飾を施しておられるオーナー様もいらっしゃいます。
消防法についてどのようにクリアしているか?
各部屋の天井はメッシュとなっており、各部屋が天井まで塞がっている状況ではありません。
よって各部屋に熱感知器やスプリンクラー等を設ける必要がなく、消防法違反とならず出店することができます。
オーナー自ら物件を探すことは可能か?
物件を探して頂くことは可能です。
物件情報をお知らせ頂ければ、トランクルームに適している物件か否か精査し、適している物件であれば、条件交渉を当社で行なうことも可能です。